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02/11/2009

ICADE à Gagny : Les dessous de l'affaire (2)

Nous continuons ici notre analyse de la vente de logements par la société ICADE aux locataires habitants le quartier Jean Bouin à Gagny(voir notre article du 28.09.2009(Episode 1). A la lecture du document proposé aux actuels locataires, notre enquête nous mène à nous poser la question de l'après-vente et des coûts qui en découlent.

Hormis une juteuse affaire financière pour la société ICADE, ses actionnaires et l'Etat, nous n'avons trouvé aucun argument positif pour les "futurs acheteurs", d'autant que le prix de vente aux vues des revenus des acheteurs semble excessif.

5°) Le bail des locataires

ICADE_Bail.JPGActuellement, l'ensemble du parc H.L.M. est géré par un seul propriétaire, la société ICADE. Mais celui-ci va se transformer en parc privé, avec une partie de propriétaires "physiques" et certainement de nombreuses sociétés de gestion privé, louant à des locataires "physiques". Cette multitude de propriétaires aura pour effet de retarder les décisions importantes d'entretien et de remise en état des différents immeubles de ce parc. L'exemple le plus marquant de ces 25 dernières années est la copropriété des "Bosquets" de Monfermeil qui s'est très vite retrouvée à l'abandon et en cessation de paiement, avec une partie de propriétaires et locataires ne pouvant plus payer loyer et charges trop lourdes.

De plus la prolongation de celui-ci étant limité à 1 mois par année de présence, les locataires voulant rester sur place, vont vite découvrir les peines des révisions de loyers et les charges de copropriétés, dûes à la création du règlement de copropriété (Plus tu as de la surface habitable, plus tu habites en hauteur, plus tu payes des charges de copropriété !!) ainsi que le financement d'un syndic ... nouveauté 2009, qui prend son obole sur chaque millième ou tantième d'appartement ...

 

6°) Les charges de la copropriété

ICADE_Charges_Foncier.JPGCe qui frappe le plus dans ce document c'est la discrétion "involontaire" sur les futures charges de la nouvelle copropriété naissante ... Or il faut savoir que le propriétaire, qu'il soit une personne physique ou un syndic pourra réclamer aux locataires les charges afférentes à l'entretien et à la rénovation des bâtiments dans son intégralité. Le non paiement de ceux-çi  au final l'expulsion des locataires !!!

Alors quid de tous les locataires qui n'ayant qu'un très faible revenue, une faible retraite ou pension se verront dans l'incapacité financière d'assurer cela ? 

Nous avons pris 2 exemples de calculs sur une base d'un homme célibataire travaillant en Ile-de-France et perçevant le SMIC mensuel sur 35h/semaine, ainsi qu'une retraitée vivant seule touchant une pension mensuelle moyenne en Île-de-France. Dans les 2 cas, ils vivent dans un 2 pièces, ce qui représentent les cas les plus fréquents dans ces immeubles du quartier Jean Bouin à Gagny.

Loyer-Charges_celibataire.JPG
Exemple 1 : L'homme célibataire
Loyer-Charges_retraite.JPG
Exemple 2 : La retraitée

Et encore, nous n'avons pas comptabilisé dans les coûts mensuels, la partie "nourriture" souvent variable d'une personne à une autre, ni "l'intégration cachée" de la taxe foncière dans les charges, qui bien souvent est repayée en partie par le locataire, sans qu'il le sache.

Vous constaterez donc comme notre rédaction que non seulement, les fins de mois sont très difficiles, mais que l'ajout des charges de copropriété à un loyer déjà haut a laquelle vient s'ajouter une taxe d'habitation exorbitante rend la situation intenable dans les 2 cas ... Seule solution à court terme : le déménagement hors de la commune !!

7°) Le relogement est-il obligatoire ?

ICADE_Relogement.JPG

Et là comme par hasard, le paragraphe qui tue ....

"... Mais bien sûr nous pourrons vous reloger sans problème ... dans une ville plus abordable pour vos petits revenus !!!"

Le seul soucis c'est que personne ne sait ou !!! Et pour ceux qui travaillent dans le secteur ?? Et pour les retraités qui avaient pris leurs habitudes dans la commune depuis des années ? Et pour les enfants de ces familles qui avaient leurs ami(e)s d'école ici sur Gagny ... ?? Et pour les parents divorcés qui voulaient rester proches de leurs enfants ?? Et pour les enfants adultes-célibataires qui voulaient rester proches de leurs parents malades ou handicapés ??

Mais ICADE n'en a cure, et la municipalité de Gagny avec à sa tête Michel Teulet non plus ... Dabord ces personnes ne font pas parti de son électorat traditionnel ... et comme les caisses de la commune sont vides, il n'est pas question pour la ville de Gagny d'acquérir le moindre logement social du parc ICADE pour le faire entrer dans le parc social de la ville, et respecter enfin le taux de 20% de logements sociaux comme l'oblige la LOI SRU de 2000 !! 

8°) Millièmes et tantièmes - Définition et détermination

Base légale : art. 1, 5, 6-1, 10, 11, 30 Loi 10 juillet 1965

  • Définition
    Chaque copropriétaire possède une quote-part (ou parts) de la copropriété. Cette quote-part est exprimée en tantièmes (un certain nombre, qui rapporté au total de toutes les parts peut être exprimé en pourcentage). La plupart du temps les copropriété sont divisées en millièmes de parts, d'où l'appellation courante millièmes, qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de mille. La détermination du nombre de tantièmes est libre : 1.000, 10.000, 100.000... tout dépend en fait de la taille de la copropriété et du nombre de ses lots.

 

  • Tantièmes, charges et votes
    • Les tantièmes de copropriété déterminent fondamentalement le pouvoir de vote (nombre de voix en assemblée générale) de votre lot au sein de la copropriété, et plus généralement vos droits et obligations.
      Ces même tantièmes servent fréquemment de base au calcul des charges ; aussi les confond-on souvent. Or il est tout à fait possible que la quote-part des charges soit différente de celle des droits et obligations, à raison par exemple des contraintes engendrées par la situation particulière d'un ou plusieurs lots.
      A la différence de la quote-part des charges, la révision de la quote-part de copropriété ne peut résulter que d'une décision unanime des copropriétaires sans dérogation possible, même judiciaire.
    • Ce n'est qu'en cas de silence ou contradiction des titres qu'en vertu de l'art. 5 de la loi de 1965, la quote-part des droits et obligations sera toujours déterminée par rapport à la valeur des lots au jour de l'établissement de la copropriété, les modifications ultérieures étant sans incidence. Il est tenu compte de "la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation".
    • En cas de modification des quotes-parts afférentes à un lot ou aux parties communes, les droits sont réévalués en fonction de la nouvelle répartition, qui doit être publiée au fichier immobilier (art. 6-1 Loi 1967).
       
  • Détermination des tantièmes de copropriété (déterminant les droits et obligations)
    (appliqués, sauf cas particuliers, aux charges de conservation, entretien et administration de l'immeuble - Cass. civ. 19/11/1986 - Bull. cass. n° 163)
    L'art. 5 de la loi de 1965 laisse toute latitude au rédacteurs du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à leur convenance ; en effet, la référence à "la consistance, la superficie et la situation des lots" laisse aux rédacteurs une grande marge de manoeuvre.
     Loi SRU Article 76
    L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :
    « Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
    • La consistance
      Cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier, cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon, ascenseur...).
    • La situation
      Sont désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue, cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit), la vue.
    • La superficie
      La loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures (qui sont de toute manière susceptibles de modification).

 9°) CONCLUSION FINALE

Toute cette opération a été orchestrée par une société de gestion de biens immobiliers sans scrupule, avec l'accord tacite de l'ex-ministre du logement Christine BOUTIN (http://fr.wikipedia.org/wiki/Christine_Boutin), et Fadela AMARA (http://fr.wikipedia.org/wiki/Fadela_Amara), secrétaire d'état à la politique de la ville, toutes deux venues sur Gagny l'année dernière et visiblement "grandes amies" de notre maire.

N'oublions pas que ces dernières années, la municipalité actuelle à fait dépenser à l'ensemble des habitants, plus de 20 Millions d'euros pour un espace vide, inerte, sans intérêt ni économique, ni social, ni environnemental. A titre de comparaison, à 180.000 € l'appartement, ce sont près de 100 logements que la commune aurait pu racheter directement à ICADE. En les faisant entrer dans le patrimoine de GAGNY, la commune aurait respectée la loi SRU, qui instaure au minimum 20% de logements sociaux dans les communes de plus de 10.000 habitants (en 2008 le taux est de 19,8%) et ne payerait pas de taxe annuelle supplémentaire à l'état, pour non respect de cette loi !

Michel Teulet, au prochain conseil municipal pourra certainement expliquer à toutes ces personnes qui vont très vite se trouver dans des situations très difficiles, qu'elle pourront être relogées loin ... très loin de notre commune !! et avec sa bénédiction ... AMEN !!

http://www.reunions-de-chantier.org/index.php3

22:00 Publié dans Habitat | Lien permanent | Commentaires (1) | Tags : icade, location, vente, copropriété | |  Facebook |  Imprimer | | | |

 
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